Порядок сноса самостроя через административную комиссию или суд

Самостроем считается самовольное возведение постройки любого типа на участке земли, не предназначенном для реализации данных целей, либо не располагающемся в собственности застройщика.

Как правило, у владельцев объектов самовольного строительства отсутствует необходимый пакет разрешительной документации. В большинстве случаев они возводятся с нарушением градостроительного плана, а также санитарных и строительных нормативов. Поэтому в данной ситуации предусмотрен снос самостроя.

Что это такое

Выделяют несколько критериев, определяющих постройку как незаконно возведенную. Часть из них имеют взаимосвязь с режимом использования земли, на которой она находится. Недвижимость считается самовольным сооружением в случае, если:

  • Она возведена на участке земли, целевое назначение которого не предназначено для строительных работ.
  • Строительство велось без необходимого пакета разрешительных документов.
  • Сооружение возводилось на земельной территории, не предоставленной застройщику на законных основаниях. Для устранения проблемы владельцу самостроя необходимо заключить договор с владельцем земельной территории.

В данной ситуации есть несколько нюансов. Для того, чтобы объект был признан незаконной постройкой, необходимо одно условие. Ограничения должны действовать не только на период начала строительства самостроев, но и на момент выявления незаконного возведения.

ВНИМАНИЕ! Если режим использования участка земли на момент начала строительства не допускал таких действий, а при обнаружении постройки все препятствия исчезли, то недвижимость не будет признана самостроем.

Кто принимает решение

Согласно новому законодательству решение о ликвидации незаконных построек принимает суд или местная администрация.

Внесенные в Москве в закон новые поправки устанавливают, что на местном уровне снос самовольно возведенных объектов может быть проведен в том случае, если они возведены на земле, которая не имеет правоустанавливающей документации.

Также местные власти могут принять данное решение, если постройка располагается на территории особых зон или предназначенной для общего пользования.

Если незаконное строительство располагается не на государственной или муниципальной земле, то местная власть не имеет право решать вопрос о его сносе. За исключением случаев, когда построенный объект представляет опасность для здоровья и жизни граждан.

Нельзя сносить постройку и в том случае, если проведена регистрация прав, либо они признаны по судебному решению.

Порядок сноса

Процедура сноса самовольных строений регламентируется Гражданским законодательством и должна проходить в административном порядке. Согласно ГК России (ст. 222) владелец незаконно возведенного строения не имеет на нее прав.

Он не может распоряжаться постройкой и совершать с ней разного характера сделки. Также невозможно провести регистрацию прав собственности на незаконно возведенный объект. Если было принято решение суда о сносе, то застройщик собственными силами должен провести демонтаж самостроя, либо возместить затраты по его сносу.

Принудительный снос такого сооружения при отсутствии соответствующего решения лишает его застройщика требовать признание права собственности на незаконную постройку. Если муниципалитетом составлено распоряжение о сносе, то происходит ликвидация самостроя.

Внесенные дополнения в законодательство дают право сносить самострой не только по распоряжению суда, но и муниципальных властей без судебного решения. Однако, внесудебный порядок сноса может быть осуществлен только в отношении тех построек, которые были возведены на определенных видах территорий.

Согласно административной процедуре создается специальная комиссия по сносу самовольно возведенных построек. Если принято решение о ликвидации, то нарушителю в течение семи дней направляется копия принятого решения с обозначением срока, в течение которого самострой необходимо снести собственными силами.

ВНИМАНИЕ! Период, отведенный на снос, будет зависеть от характера постройки, но не должен составлять более одного года.

Если на ликвидацию самостроя потрачены средства администрации, то они будут взысканы с застройщика в судебном порядке.

Бывают ситуации, когда не удается установить нарушителя, который самовольно возвел объект недвижимости. В данной ситуации местные власти после того, как был решен вопрос о сносе, должны проинформировать как можно большее количество людей. Информация должна быть размещена на официальном сайте местной администрации или иного уполномоченного органа.

Если застройщик так и не объявился, то муниципалитет занимается сносом постройки. Однако сделать он это сможет только через 2 месяца после размещения информации на официальном сайте о готовящейся ликвидации.

Сроки

Уполномоченными органами одновременно с принятым решением о сносе определяются сроки проведения действий по ликвидации. Зависят они от типа объекта и составляют от 3 до 12 месяцев.

Если собственник приведет постройку в состояние, которое будет соответствовать строительным нормативам, то недвижимость перестанет считаться незаконным самостроем. Осуществить это можно в срок от 6 месяцев до 3 лет. Временной период будет зависеть от характеристик построенного объекта.

ВАЖНО! Если собственник самовольного строения отказывается привести самострой в состояние, соответствующее действующим требованиям или снести его, то земельный участок изымается в принудительном порядке.

Ответственность

Самовольное строительство чревато не только его сносом, но и наложением административных штрафов в размере:

  1. В отношении физических лиц &#8212, от 2019 до 2019 рублей.
  2. Должностных лиц &#8212, от 20000 до 50000 рублей.
  3. На юридические лица штраф возлагается в размере от 500 тысяч до 1 миллиона рублей, либо запрет на осуществление деятельности сроком на 90 дней.

В случае, когда решение о сносе не исполнено, то граждане и должностные лица также оплачивает штраф в размере от 20000 до 50000 рублей, а организации от 100 до 300 тысяч рублей. Такие законодательные инициативы прежде всего предназначены для пресечения нарушений в градостроительной сфере и благоприятного развития строительной отрасли.

Можно ли узаконить

Теоретически незаконно возведенные строения можно юридически оформить. Возможны два варианта.

Первый из них &#8212, это попробовать добиться изменить статус земельной площади и ее целевое назначение. В данном случае многое будет зависеть от того, как будет выстроен диалог с представителями власти.

Второй вариант &#8212, привести незаконный объект недвижимости в состояние, которое будет соответствовать строительным нормативам. Здесь понадобится обратиться к опытным специалистам.

Чтобы узаконить самострой нужно быть готовым к тому, что данный процесс повлечет за собой определенные финансовые затраты. Сама процедура узаконивания самостроя должна начинаться с легализации земли. Вопрос решается в государственном органе Росреестре.

После получения документа, который подтверждает право собственности на землю, можно приступать к узакониванию и признаю прав на самострой. Проблема может быть решена несколькими способами:

  • Оформление документов на уже построенное здание происходит задним числом.
  • Вопрос о легализации рассматривает Комиссия по пресечению самовольных построек. В данном случае владельцу придется обратиться с заявлением с просьбой, чтобы построенное здание получило статус полноценного недвижимого объекта. Если решение комиссии положительное, то начинается процедура оформления документации.
  • Обращение в суд. Это крайняя мера, к которой прибегают, если происходит отстаивание права на постройку между несколькими претендентами, или когда все возможные варианты вступления в собственность были исчерпаны и не дали положительного результата.

При подаче искового заявления необходимо приложить требуемый перечень документов, в противном случае в иске может быть отказано.

Нормативные основания сноса «самостроя» в Москве

8 декабря 2019 года Правительство Москвы приняло Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В этом документе утвержден перечень зданий, строений, сооружений, признаваемых самовольными постройками. К ним относятся сооружения, созданные (возведенные) в городе Москве на земельных участках, не предоставленные в установленном порядке для этих целей, на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такие виды строений подлежат сносу.

С момента вступления в законную силу указанного постановления, перечень объектов, подлежащих сносу, изменился в сторону увеличения в семь раз! Первоначально московский законодатель планировал снести сто четыре объекта, которые были признаны незаконно возведенными. Последняя действующая редакция постановления увеличила количество «самостроя» до трехсот восьмидесяти шести.

Мэрия города Москвы в 2019 году предлагает собственникам самовольных построек компенсацию за добровольный демонтаж. Сумма выплаты формируется из расчета: пятьдесят пять с половиной тысяч рублей за каждый квадратный метр сносимого помещения.

В Постановлении правительства Москвы от 11 декабря 2019 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» расширено понятие «самовольная постройка», которое предусмотрено гражданским законодательством. Согласно положениям ст. 3 ГК РФ, гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и иных федеральных законов. При этом министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать свои акты, содержащие нормы гражданского права. Однако существует ограничение: эти акты должны быть изданы в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

С 11 декабря 2019 года (согласно указанному Постановлению) дополнительным основанием для сноса является незаконное размещение на земельном участке построек, которые не относятся к объектам капитального строительства. Эти строения подлежат сносу в случае, если они зарегистрированы как объекты недвижимого имущества, и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности.

Гражданским Кодексом РФ установлено, что правительство Москвы, в качестве органа исполнительной власти, вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права. Однако эти акты не могут расширять нормы, определенные гражданским законодательством. Следовательно, внесение дополнительных оснований для сноса самовольных построек является незаконным.

Законность Постановления №819-ПП уже была предметом судебного рассмотрения. По итогам этого рассмотрения документ признан законным (Решение Московского городского суда от 26 декабря 2019 года по делу № 3-212/2013).

Судебная практика

С момента первого недобровольного сноса, организованного Правительством Москвы в феврале 2019 года, собственники объектов недвижимости, внесенных в Постановления №829-ПП, 819-ПП, уже успели сформировать судебную практику по исключению принадлежащих на праве собственности объектов из перечня.

В основном заинтересованные лица обращались в Арбитражный суд города Москвы и Московский городской суд с требованием признать недействующим соответствующий пункт Приложения к Постановлению Правительства и/или взыскать убытки.

Для изучения судебной практики в данной области можно ознакомиться со следующими источниками:

  • примеры дел в арбитражном суде: А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018;
  • примеры дел в суде общей юрисдикции: № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016;
  • апелляционное определение ВС РФ от 07.02.2018 №5-АПГ17-147.

Верховный суд РФ признал законным Постановление Правительства Москвы о сносе самовольных построек, отказав нескольким заявителям в удовлетворении их жалоб на внесение в реестр самостроя. Проанализировав Постановление №819-ПП, можно увидеть, что достаточно большое количество объектов в разное время были исключены из этого реестра!

Чаще исключение объектов из перечня происходит в административном порядке через ГЗК путем принятия нового постановления (например, Постановление Правительства Москвы от 29.07.2014 № 425-ПП, от 30.01.2018 № 40-ПП). Однако в судебной практике существуют и положительные примеры о признании недействительным указанного №819-ПП в части включения объектов недвижимости в перечень (Приложение №2 №819-ПП).

Так, в своем Определении по делу №5-АПГ15-84 от 07.10.2015г. Верховный суд Российской Федерации для обоснования своей позиции ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2019 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Из этих разъяснений следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки в тех случаях, когда право собственности на такую постройку уже признано в установленном законом порядке.

Вместе с тем согласно пункту 23 указанного выше совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации наличие регистрации права собственности на строение не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Однако в этом случае суду следует установить обстоятельства, на основании которых постройка, право на которую признано в установленном законом порядке, не может быть сохранена, а ранее признанное право подлежит прекращению.

Доказывание должно производиться с учетом предъявленных требований о признании нормативного акта, направленного на снос объекта недвижимости, недействующим, если государственная регистрация прав на него произведена в установленном законом порядке и отсутствует разрешение на строительство.

Первый иск, поданный в ЕСПЧ в связи со сносом объектов недвижимости, признанных самостроем

Европейский суд по правам человека принял к рассмотрению жалобу ООО «Созидание» против России о неправомерном сносе объекта недвижимости 9 февраля 2019 года (дело №71215/17). Жалоба основана на основополагающих принципах защиты права собственности от произвола. В случае с ООО «Созидание» право собственности было подтверждено судебными решениями, а уничтожено ковшом экскаватора без какой-либо компенсации и возможности судебной защиты.

Возможность узаконивания самостроя в административном порядке

Нередки случаи, когда самовольно построенный или самовольно реконструированный объект в целом соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью физических лиц: механическая и пожарная безопасность объекта обеспечены, объект соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. На объект разработана проектная документация и, возможно, пройдена экспертиза. Однако с точки зрения действующего законодательства РФ из-за отсутствия разрешения на реконструкцию (строительство) такой объект вне закона и не может являться объектом гражданских прав. Поэтому часто легализацию самостроя сопровождают определённые трудности, финансовые потери, задержки во времени. В некоторых случаях легализация невозможна вовсе.

Узаконивание самостроя в Москве с принятием новых законодательных актов перешла на новый, более экономически целесообразный уровень. Положено начало узаконивания самовольных построек с их сохранением путем принятия ГЗК административных решений.

Правовой статус ГЗК

Градостроительно-земельная комиссия города Москвы была создана на основании ст. 23 Закона г. Москвы от 20 декабря 2019 г. № 65 «О Правительстве Москвы» в целях оперативного решения вопросов в следующих областях:

  • земельные отношения;
  • градостроительная деятельность;
  • инвестиционная деятельность;
  • осуществление строительства;
  • реконструкция объектов капитального строительства;
  • проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.

Правовой статус, полномочия и основные принципы организации работы ГЗК определены Постановлением Правительства Москвы от 16 ноября 2019 года № 1019-ПП.

Решения Комиссии вступают в силу со дня подписания протокола заседания Комиссии ответственным секретарем и являются поручениями для органов исполнительной власти города Москвы.

Далее мы рассмотрим порядок узаконивания самовольных построек через ГЗК.

План мероприятий по легализации самостроя через ГЗК

Процедура легализации самовольной постройки в административном порядке через ГЗК включает несколько этапов.

  • Подача заявления в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. На этой стадии осуществляется подготовка и подача технического заключения и необходимого пакета документов. Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы самостоятельно запрашивает документы, необходимые для проведения заседания ГЗК в различных инстанциях.
  • Проведение заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросу возможности сохранения и легализации самостроя.
  • Рассмотрение вопроса целесообразности сохранения объекта в существующих объемах на совместной комиссии Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы. Также этот этап включает получение заключений Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, предварительный расчет компенсационного штрафа, подлежащего уплате в бюджет города Москвы.
  • Получение выписки из протокола заседания ГЗК о принятом решении относительно целесообразности сохранения объекта в существующих объемах с утвержденным размером компенсационного штрафа.
  • Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
  • Оформление прав на объект недвижимости в Росреестре.

Условия положительного решения ГЗК

Одним из требований ГЗК является наличие нескольких документов для узаконивания самовольной постройки.

  • ЗОС – заключение о соответствии объекта, расположенного на земельном участке, градостроительным нормативам и правилам. Также этот документ подтверждает, что объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы или в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Данное заключение является результатом строительно-технической экспертизы.
  • АГР – Архитектурно-градостроительное решение, согласованное Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура). Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы.

Особенности легализации самостроя через ГЗК при наличии объекта в приложениях Постановления №819-ПП

Исключение объектов из Постановления №819-ПП осуществляется после выполнения всех обязательств сторон и, в обязательном порядке, при условии оплаты штрафа.

Отдельный пункт протокола ГЗК обязывает соответствующих должностных лиц исключить легализованные объекты из приложения. На практике для решения этого вопроса предоставляется около 30 дней. В случае если на момент исключения объектов недвижимости из приложения Постановления №819-ПП были поданы городом к собственникам иски о самострое и сносе объектов, город обязан отозвать такие иски, что также вносится в протокол ГЗК.

Если заинтересованное лицо не выполнит принятые обязательства (сдача экспертизы, АГР, оплата штрафа), Протокол ГЗК будет отменен!

Выводы

Как видно, узаконивание самостроя через ГЗК – это целый комплекс правовых мероприятий, который необходимо планировать и реализовывать в срок с учетом постоянно появляющихся правоприменительных особенностей. И только специалисты, ежедневно работающие в данном направлении, с имеющейся узкой специализацией, могут гарантировать положительный результат решения данного вопроса.

Специалисты компании Maxard окажут Вам полную правовую поддержку в вопросе легализации самостроя.