Особенности оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости

В 2019 году есть много банков, где можно взять ипотеку под залог имеющегося жилья. Ипотечный кредит под залог уже имеющейся недвижимости (ломбардная ипотека) может очень выручить. Особенно в тех случаях, когда нет первоначального взноса или когда банк разрешает заложить недвижимое имущество поручителей или созаемщиков.

Общие условия ипотеки под залог жилья

Ипотека с залогом имеющейся недвижимости отличается от простого ипотечного кредита тем, что в качестве залога банку предоставляется не приобретаемое заемщиком жилье, а другой объект недвижимости, который находится в его собственности (квартира, дом, участок и т. д.). Многие банки сейчас разрешают привлекать имущество родственников, поручителей, созаемщиков или третьих лиц.

Существует два основных вида кредита под залог жилья:

  1. Целевая ипотека. Кредитор выдает сумму займа на строго определенные цели. При оформлении сделки в банк нужно будет предоставить документы, подтверждающие целевое расходование денежных средств. Это договор купли-продажи при покупке жилья, смету и техническую документацию при строительства дома. Если внимательно посмотреть условия банков, то целевое назначение не так уж и ограничено. На данные денежные средства можно не только купить квартиру или дом, но и построить свое жилье.
  2. Не целевая ипотека. Банк выдает кредит без необходимости подтверждения целевого назначения. Это значит, что после получения денежных средств вы можете их потратить на любые нужды. Отчитываться перед кредитором не нужно. Например, Сбербанк сейчас предлагает своим клиентам взять не целевую ипотеку под залог земельного участка, жилого помещения или гаража под 12,4%.

Различные банковские организации устанавливают свои условия кредитования. Но в 90% случаев банки требуют застраховать залоговую недвижимость от рисков гибели или утраты.

Список документов для ломбардной ипотеки практически не отличается от документации, по обычным ипотечным программам. Единственное отличие – документы по залогу предоставляются не на приобретаемое жилье, а на закладываемый банку объект недвижимости.

Перечень необходимых справок лучше заранее уточнить в своего будущего кредитора, так как он зависит от конкретной ситуации и других факторов:

  • Вид закладываемого имущества.
  • Семейное положение собственника жилья.
  • Условия получения права собственности и др.

Если вы берете ипотеку в Сбербанке, то почитайте нашу статью о необходимых документах для данного кредитного учреждения.

Требования к залоговой недвижимости

Порядок оформления и выдачи кредитов под залог имеющейся недвижимости должен осуществляться строго в соответствии с ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Этот закон устанавливает, что в качестве предмета залога могут выступать:

  • Земля.
  • Предприятия и иная недвижимость, используемая в деятельности ИП.
  • Жилые квартиры, дома.
  • Дачи, гаражи, постройки потребительского назначения.
  • Морские суда и воздушные суда.
  • Машино-места.

Но, несмотря на столь обширный перечень, банки в большинстве случаев в качестве залога принимают землю или жилье. Иногда – гаражи и дачи.

Передаваемая в залог недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Принадлежать на праве собственности заемщику либо третьим лицам.
  2. Не должна находиться под обременением — арест, доверительное управление, залог.
  3. Не должна быть ветхой или аварийной.
  4. Если в качестве залога предоставляется жилье или дом – процент износа должен быть менее 70%.
  5. Полностью соответствовать всей технической документации. При обнаружении малейших несоответствий документам банк не пропустит объект недвижимости в качестве залога.

Банк часто отказывают по залогу недвижимости при наличии долгов за коммунальные услуги. Управляющая компания может в любой момент подать в суд на собственника и наложить арест на жилье до полного погашения долга.

Одним словом, закладываемая недвижимость должна быть ликвидной. Банк при возникновении длительной просрочки должен без проблем ее продать и покрыть все расходы.

ФЗ «Об ипотеке» разрешает банкам покрывать следующие расходы за счет продажи залога:

  • Сумму долга заемщика перед банком.
  • Убытки, неустойки, штрафы, пени, которые были начислены заемщику.
  • Проценты за пользование чужими деньгами.
  • Судебные и иные издержки.
  • Траты на проведение торгов.
  • Иные вынужденные расходы, которые легли на залогодержателя — долг по коммунальным платежам, оплата охраны и др.).

При залоге жилья, которое находится в общей собственности понадобится согласие всех собственников. Согласие каждого из них должно быть заверено у нотариуса. Закон разрешает не брать согласие в случае залога выделенной доли. Но проблема в том, что практически ни один банк не примет часть жилья в качестве залога.

Выгодна ли ломбардная ипотека?

Выгода от ломбардной ипотеки напрямую зависит от того, по какой причине вы выбрали именно этот кредит. Так, если семья имеет хороший доход, но накопить на первоначальный взнос у них не получается. У них есть родители, которые готовы предоставить свою квартиру в залог. Для такой семьи кредит под залог родительского жилья – выгодная сделка.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Не целевая ипотека выгодна тем, что заемщику не нужно отчитываться перед банком о потраченных денежных средствах. Можно их тратить и на ремонт, и на покупку жилья, и даже на приобретение авто. А вот если у вас есть собственное жилье и деньги на первый взнос, то лучше взять обычную ипотеку. Там также можно заложить имеющуюся недвижимость, но процент будет ниже.

Ломбардная ипотека выгодна как последующее вложение собственных инвестиций. Например, когда у вас есть квартира, но хочется купить жилье на будущее детей. Можно оформить ипотеку без первоначального взноса под залог имеющейся квартиры, а купленную недвижимость — сдавать. Аренда будет покрывать платежи по кредиту и жилье окупит себя без больших вложений с вашей стороны.

Преимуществам ипотечного кредита с залогом недвижимости:

  1. Отсутствие первоначального взноса.
  2. Быстрота выдачи заемных средств.
  3. При взятии не целевой ипотеки – меньший объем представляемых документов, отсутствие необходимости подтверждать целевое назначение.
  4. При оформлении целевой ипотеки – широкий спектр целей, в том числе возможность покупки земельного участка.

Единственный минус таких ипотечных займов – менее квыгодные условия по сравнению с обычной ипотекой. Но если посмотреть внимательнее, то при сравнении программ различных банков можно найти почти идентичные. Рассчитать платеж по будущей ипотеке поможет наш ипотечный калькулятор.

Какие банки дают ипотеку под залог недвижимого имущества?

В 2019 году на рынке есть много интересных предложений, в том числе и по ипотеке под залог недвижимого имущества. Давайте рассмотрим наиболее выгодные из них на данный момент.

Сбербанк

Сбербанк предлагает сразу несколько ипотечных программ на выбор:

  1. Целевая ипотека с первоначальным взносом на готовые или строящиеся квартиры. В зависимости от условий сделки процентная ставка колеблется от 8,2% (акция на новостройки) до 13%. На минимальный процент по такому кредиту могут рассчитывать зарплатники банка, зарегистрировавшие сделку онлайн и застраховавшие свою жизнь и здоровье. В качестве залога может быть предоставлено как приобретаемое жилье, так и уже имеющаяся недвижимость. Максимальный срок выдачи кредита в среднем составляет 30 лет, сумма займа к выдаче – от 300 000 рублей.
  2. Не целевой кредит с залогом имеющегося жилья. Особенность такой ипотеки в Сбербанке – до 10 млн. рублей на любые цели. Если сумма займа не превышает 60% рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости, то для застраховавшихся зарплатников банка ставка будет составлять 12,4%. Кредит выдают на период до 20 лет.

ВТБ-24

В данном банке также есть программа кредитования под залог имеющегося жилья. Главная особенность такой ипотеки в ВТБ-24 – закладываемое жилье в обязательном порядке должно находиться в том городе, где располагается отделение банка. При этом объект недвижимости может быть заложен только в том случае, если он принадлежит самому заемщику или его членам семьи. Они в обязательном порядке становятся поручителями.

Минимально возможная процентная ставка – 9,7% годовых. Такой процент доступен для тех, кто застраховался и получает зарплату на карту ВТБ-24. Период кредитования не может превышать 20 лет. Сумма заемных средств должна быть меньше или равна половине от цены жилья, находящегося в залоге банка.

Россельхозбанк

В Россельхозбанке на данный момент есть две программы ипотечного кредитования с условием залога имеющегося жилья:

  1. Не целевая ипотека. Сумма по такому кредиту не может превышать 50% от цены закладываемой недвижимости. Для бюджетников и тех, кто получает зарплату на карту банка процент – 13,2%. Ставка вырастет на один пункт при отсутствии личной страховки не только заемщика, но и созаемщиков с доходом.
  2. Целевая ипотека. Процентная ставка колеблется от 9,7% до 11,4% и зависит от: наличия страховки, зарплатной карты, суммы кредита, вида закладываемого имущества. Заемные средства могут быть потрачены не только на покупку жилья, но и на покупку квартиры с последующим ремонтом, приобретение земли, строительство дома или таунхауса.

Наверх

  • Главная
  • /
  • Альтернативная
  • /
  • Ипотека в России
  • /
  • Ипотечные программы
  • /
  • Квартира в ипотеку
  • /
  • Нестандартная ипотека
  • /
  • Об ипотеке
  • /
  • Сбербанк
  • /
  • Как оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости?

3

Ипотека под залог имеющейся недвижимости называется ломбардной. У программы с подобным условием есть как преимущества, так и недостатки. Подробнее о такой ипотеке, условиях ее оформления, предложениях банков читайте ниже.

Ипотеку можно оформить под залог уже имеющегося жилья.

Особенности программы

Кредит с залогом своей недвижимости бывает целевым или нецелевым. Целевой – это тот, который выдается на приобретение конкретного имущества: недвижимости, автомобиля. В этом случае заемщику необходимо предоставить бумаги о целевом использовании выданных средств.

Нецелевой кредит, позволяет распорядиться финансами на усмотрение заемщика. У него выше процентная ставка, а лимит ниже, чем в целевой ипотеке. Соответственно, для покупки жилья лучше выбирать целевую программу.

Ипотека такого плана подразумевает выдачу средств путем залога жилья, которое уже принадлежит заемщику. Плюс в том, что приобретаемое им новое жилье не принадлежит банку до момента окончания выплат. Ведь при оформлении ипотеки в любом случае залоговой будет выступать либо имеющаяся недвижимость, либо приобретаемая. Удобно, что закладываемая недвижимость может находиться не только в собственности клиента, но и родственников.

Виды ипотеки под залог жилья

Есть два вида ипотеки под залог недвижимости:

  • Классическая – оформляется под залог недвижимости, которая принадлежит родственникам. Программа оптимальна для молодых пар, которые нуждаются в собственном жилье, но их уровень доходов не позволяет получить нужную сумму.
  • Нового образца – ипотека подразумевает выдачу клиенту средств на более короткий срок. На протяжении этого срока заемщик продаст старое жилье и вернет банку большую часть средств. Программа подходит тем, кто планирует продавать старую недвижимость и желает улучшить жилищные условия. Составляется договор, в котором прописываются обязательства заемщика продать залоговую недвижимость и вернуть эти средства в банк. Сроки возврата также устанавливаются банком.

Преимущества и недостатки

Ипотека под залог имеющейся недвижимости часто оформляется без внесения первоначального взноса. Это практикуют не все банки, однако встречаются и такие предложения. К плюсам можно отнести и то, что жилье может находиться в собственности третьих лиц.

Недостатки у ломбардной ипотеки тоже есть:

  • Высокие требования к состоянию жилья.
  • Кредитный лимит зависит от оценочной стоимости квартиры и обычно составляет 60%-70%.
  • Требуется застраховать имущество, жизнь и здоровье заемщика, его право собственности на залог.
  • Нельзя продать заложенную недвижимость без соглашения банка даже для погашения долга. Если кредитная организация сочтет, что вырученная при продаже сумма будет слишком мала для погашения, то не позволит этого сделать.

Исходя из плюсов и минусов подобной ипотеки, можно отметить, что наиболее целесообразным оформление будет для людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих денег на первоначальный взнос. Те же, кто испытывает острую нехватку финансов для строительства дома или развития бизнеса, могут оформить нецелевой кредит под залог недвижимости.

Условия ломбардной ипотеки

Ипотека под залог имеющегося жилья выдается на 20-30 лет максимум, процентная ставка стартует от 11%. При этом предоставляемая кредитным учреждением сумма денег не полностью покрывает рыночную стоимость имеющегося жилья. Она может достигать 60%-80%. Некоторые банки предлагают выдать средства не только в рублях, но и в иностранной валюте.

Требования к залоговой недвижимости

Чтобы банк выдал положительное решение по кредитной заявке, недвижимость должна соответствовать выдвигаемым требованиям. Кредитный лимит напрямую зависит от рыночной стоимости жилья. Чем она выше, тем больше и допустимый лимит.

В банках применяется такое понятие, как «залоговый дисконт». Это коэффициент, выдвигаемый каждым банком, от которого зависит предельная сумма ипотеки. Обычно он составляет 60%-70% от цены жилья. Например, если залоговую недвижимость оценили в 2 млн. рублей, а коэффициент банка равен 30%, то заемщик может получить 600000 рублей. Чтобы получить это значение, 2 млн. умножили на 0.3.

Важно и состояние недвижимости:

  • Жилье не должно находиться под обременением.
  • Не подходят хрущевки, комнаты в общежитии, жилье в аварийных, ветхих, готовящихся к сносу домах, а также в зданиях, являющихся памятниками архитектуры.
  • Жилье должно быть оснащено светом, водой, газом, канализацией.
  • Постройка дома, в котором находится жилье, должна быть датирована не ранее, чем 1950-м годом.
  • Любые перепланировки узаконены.
  • Большинство банков не рассматривает квартиры в домах, имеющих менее 5 этажей. В некоторых планка снижена до 3 этажей/
  • Дачи, отдельные этажи или комнаты не рассматриваются в качестве залога.
  • Не рассматривается недвижимость, приватизация которой невозможна.

При оценке жилья независимым экспертом учитывается удаленность недвижимости от города или центра. На стоимость квартиры влияет тип дома, количество комнат, уровень отделки и ремонта, этаж. Некоторые банки принимают в залог производственные помещения, но процентная ставка в этом случае возрастает до 20%-22% годовых.

Требования к заемщику

Для оформления ипотеки большинство банков выдвигают стандартные требования к заемщику, которые могут несущественно отличаться. В основном они следующие:

  • Возраст клиента 21-65 лет. При этом заемщику должно быть не менее 65 лет к моменту последней выплаты по кредиту.
  • Обязательное гражданство РФ. Некоторые банки требуют еще и прописку в регионе оформления ипотеки.
  • Постоянный высокий доход на территории России.
  • Стаж на последнем месте работы 4-6-12 месяцев.
  • Хорошая кредитная история.

Необходимые документы

Чтобы оформить ипотеку под залог имеющегося жилья, при подаче заявке потребуется минимальный набор документов. Это паспорта заемщика и созаемщика, поручителей, справка о регистрации в том регионе, в котором находится отделение банка, справка о доходах, копия трудовой книги или иные документы, подтверждающие трудоустройство.

Если банк даст согласие на подписание договора, понадобится принести документы на залоговое имущество. Полный их список представлен в таблице ниже.

Документы на недвижимость, требуемые при оформлении ипотеки.

Порядок оформления ипотеки

Оформление ипотеки под залог собственного имущества происходит в несколько этапов.

  1. Первым делом подается заявка в отделении банка. При этом предъявляются требуемые банком документы.
  2. Если банк дал согласие на ипотеку, приглашается независимый эксперт для оценки недвижимости.
  3. На третьем этапе в банк предъявляются документы на залоговое жилье. После их рассмотрения банк объявляет итоговую сумму, которую он готов предоставить клиенту.
  4. Понадобится предоставить документы о том, что средства будут потрачены по назначению и приступить к поиску подходящего жилья.
  5. Застраховать жизнь и здоровье, право собственности, недвижимость. При отказе повысится процентная годовая ставка на 1%-1.5%.
  6. После всех вышеописанных действий осуществляется подписание договора с банком, после чего заемщику выдаются деньги на приобретение квартиры.

Предложения банков

Оформить ипотеку под залог имеющегося жилья можно во многих крупных и средних банках.

Сбербанк

Здесь под залог имеющейся недвижимости можно оформить целевой или нецелевой кредит. При оформлении нецелевого кредита процентная ставка достигнет 15.5%, максимальный срок выплат – до 20 лет. Допустимый лимит не превысит 60% от оценочной стоимости жилья или 10 млн. рублей. Можно обойтись без стартового взноса.

Залогом может выступать не только квартира, но и дом, земельный участок без построек вообще, гараж. Если заемщик отказывается от страхования, ставка возрастает на 1%. При оформлении целевого кредита ставка на порядок ниже – от 13.45%, но нужен первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемого жилья.

ВТБ24

Выдает целевые и нецелевые кредиты. Ставка составляет 15.45%-17.6%. Ее размеры зависят от лимита и срока кредитования. Если заемщик отказывается от страхования, ставка увеличивается на 3%. Можно заложить любую недвижимость, кроме земли без построек на ней. При оформлении нецелевого кредита не нужен первоначальный взнос. Для оформления ипотеки он составляет 20%.

Райффайзен банк

В нем можно получить ипотеку на срок от года до 25 лет. При этом кредитный лимит может составить до 85% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости, максимум – 26 млн. рублей. Годовая процентная ставка – 11.5%. Для покупки можно выбрать новостройки или квартиры на вторичном рынке.

Подводя итоги

В заключение необходимо отметить, что оформление ипотеки под залог имеющегося имущества – серьезный шаг. Кредитный лимит вам будет предложен меньше, чем при стандартной программе, хотя и первоначальный взнос, возможно, не понадобится. В то же время, с заложенной недвижимостью вы ничего не сможете сделать без разрешения банка.

Однако и новое жилье не будет принадлежать полноценно вам до момента полного погашения. Если все-таки этот вариант вам подходит, тщательно изучите актуальные предложения банков для выбора оптимальных условий.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: условия и предложения

4.9

(97.95%)

117

голос(ов)