Не работает управляющая компания: куда на нее пожаловаться

Автор знаменитой фразы: «У России две беды — дороги и дураки» — доподлинно неизвестен. Мог ли он предвидеть появление третьей беды — ЖКХ с его бесконечной реформой, в результате которой появляются ныне действующие управляющие компании? Не так давно узаконенные, они успели снискать себе недобрую славу. И вопрос, куда жаловаться на управляющую компанию — непраздный.

Очередной этап в реформе ЖКХ

Домком, ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ, ЖЭУ, управдом. Кто из российских граждан не слышал этих словосочетаний и аббревиатур? Для кого вопрос, куда жаловаться на ЖЭК, был неактуальным? А кто не пытался найти управу на электриков, слесарей, сантехников, собирательным образом которых стал Афоня Борщов? Все это так, все знакомо.

Но, как теперь выяснилось, у идеологов от ЖКХ еще много различных «придумок». В марте 2019 г. вступил в силу новый Жилищный Кодекс, который определил способы управления МКД. Наряду с непосредственным управлением: жильцами, товариществами собственников жилья (ТСЖ) эти функции возложили на управляющие компании — специально создаваемые организации для эксплуатации, ремонта, обслуживания и управления жилыми домами на основании заключенных коллективных договоров. Для начала коротко об обязанностях и задачах, для решения которых они появились:

  1. В организационном плане эти компании становилась посредником между многочисленными собственниками квартир и людьми, которые могут организовать правильную эксплуатацию и обслуживание МКД. Что-то подсказывало: такие люди есть только среди работников вчерашних ЖЭКов и ДЕЗов, хотя закон давал право жильцам выбирать лучших.
  2. С экономической точки зрения УК должна аккумулировать денежные средства владельцев квартир для централизованного расчета с подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг. Она же осуществляет контроль за правильностью и своевременностью взаиморасчетов.
  3. В техническом отношении на новую структуру возлагались обязанности по проверке технического состояния квартир и нежилых помещений, учету износа и амортизации зданий и коммуникаций, контролю за соблюдением правил эксплуатации, пресечению возможных нарушений, организации и проведению ремонта.

    На первый взгляд все эти задачи в целом выполняются, хотя нередко возникают проблемы. Ведь при ближайшем рассмотрении обязанностей управляющей организации (они делятся на организационные и ремонтно-эксплуатационные) становится очевидным, что многие мелочи, отравляющие жизнь коммунальщиков, теперь оказались на совести новой структуры.

Хотели как лучше

Само решение о создании УК изначально было непродуманным. Ведь смысл любого нововведения — улучшение, совершенствование, модернизация уже существующего. ДЕЗ и их аналоги работали в нашей стране долгие годы, имели массу нареканий, но главное свое предназначение — обеспечение жизнедеятельности многоквартиных домов и микрорайонов — выполняли. Было понятно, кому должны подчиняться работники коммунальных служб и куда можно подать жалобу.

Если это просто «смена караула», то такое ноу хау ничего не дает. Сегодня далеко не каждый владелец квартиры в МКД сможет сказать, кто управляет их домом. Если структура работает хорошо — это норма, а если плохо, то сразу же рождаются воспоминания о хороших ДЕЗах и появляется желание узнать, где искать правду и куда пожаловаться на управляющую компанию.

…а получилось как всегда

За годы существования УК только ленивый не высказал свое мнение, чаще негативное, в их адрес. Показаны сотни телевизионных сюжетов, написано множество статей, проведено ни одно журналистское расследование о нарушениях, а порой преступлениях в сфере ЖКХ, главным фигурантом которых стали именно управляющие организации.

И когда вопрос — куда писать жалобу на управляющую компанию — стал повторяться чаще других жизненно важных вопросов вступил в силу (1 сентября 2019 г.) закон 255-ФЗ, предусматривающий обязательное лицензирование деятельности по управлению МКД. Другими словами была сделана еще одна попытка навести какой-то порядок в сфере третьей российской беды. Предусмотрели следующие моменты:

  • управляющая организация лишается права управления МКД в случае 2-х нарушений, признанных судом;
  • жители могут сменить УК, обратившись с жалобой в Госжилинспецию;
  • введен единый стандарт платежных документов за услуги ЖКХ;
  • руководитель компании обязан сдавать экзамен, подтверждая свою квалификацию.

Прошло более трех лет с момента, когда закон должен был заработать. Интересно, уменьшилось ли число жителей озабоченных вопросом, куда написать жалобу на ЖКХ и насколько загружен телефон горячей линии госжилинспекции? А как обстоят дела в регионах, хотя в ближнем Подмосковье?

Нужно ли жаловаться

У нас жалобщиков не любят. С молоком матери человек впитывает идею, что жаловаться нехорошо. Результатом такого отношения к законному праву гражданина пользуются нечестные чиновники, бюрократические структуры и безответственные работники, например, ЖКХ. Поэтому, жаловаться, если унижают, ущемляют права или откровенно обманывают, нужно: хотя бы знать, куда написать жалобу на управляющую компанию. Законную жалобу от кляузы взрослые люди отличить смогут.

Только жалоба должна быть обоснованной и продуманной. О чем идет речь в жалобе, как правило, понятно (перебои в подаче электроэнергии). На кого (физическое или юридическое лицо) жаловаться, понять сложно (причин плохого энергоснабжения может быть много). Непросто определить куда обращаться с жалобой .

Поэтому, прежде чем выяснять куда можно пожаловаться на управляющую компанию, надо получить хотя бы некоторые представления об обязанностях этой структуры. Отказ от рассмотрения жалобы по причине неправильного оформления — один из излюбленных вариантов в арсенале бюрократов.

Где искать правду

Обязанности УК и ее ответственность за их ненадлежащее исполнение прописаны в Жилищном кодексе РФ (ст. 161—162). Там же определен порядок заключения и исполнения договора на управление многоквартирным домом. Обращаться с жалобой надлежит в структуры, контролирующие работу УК, понимая при этом уровень компетенции каждой из них.

Обязательно надо соблюдать «золотое правило» подачи жалобы — она должна оставить след — второй экземпляр с отметкой о регистрации, квитанция об отправке заказного письма, уведомление о получении .

Директор управляющей организации

Некоторые ошибочно думают, что жаловаться директору на его же сотрудников бесполезно, ибо принцип «не выносить сор из избы» сработает и тут. Наоборот, как правило, он играет на руку автору жалобы. Директор, понимая, что претензию в письменном виде подают люди решительные, готовые серьезно бороться за свои права, постарается урегулировать все на своем уровне, в досудебном порядке. Тем более, если вопрос неглобального масштаба и может решиться своими силами. С другой стороны, по поведению руководителя можно понять насколько перспективно решение проблемы.

Государственная жилищная инспекция

Жалоба в государственную жилищную инспекцию, как правило, влечет за собой комплексную проверку, более масштабную чем проблема, вызвавшая ее. Результатом проведенной работы становятся серьезные акты о недостатках, допускаемых УК и административные взыскания в виде штрафов и отстранения от исполнения обязанностей.

В компетенции госжилинспекции практически весь перечень задач, решаемых подконтрольной организацией:

  • вопросы эксплуатации многоквартирного дома, соблюдение предусмотренных нормативов;
  • контроль за соблюдением стандартных норм эксплуатации чердачных и подвальных помещений, придомовой территории;
  • контроль за порядком и сроками отопительного сезона, соблюдением норм отопления жилых и нежилых помещений;
  • организационные вопросы, связанные с собраниями собственников квартир, выбором и отчетностью управляющей компании.

Жалобы в УК можно передавать лично (2 экземпляра), отправлять по почте или через электронный адрес, имеющийся на официальном сайте госжилинспекции.

Роспотребнадзор

Обращение в Роспотребнадзор должно быть основано на положениях ЖК РФ и закона «О защите прав потребителя» и отражать:

  • случаи нарушений законодательства в вопросах заключения и исполнения договора между собственниками и УК;
  • попытки отказа в предоставлении отчетности о поставках, использовании и оплате поставленных коммунальных услуг;
  • случаи несоответствия реальных затрат на обслуживание МКД заявленным;
  • необоснованное повышение тарифов и цен на коммунальные услуги.

Одним словом, в компетенции этой контрольной структуры — возможные финансовые нарушения. Жалоба такого характера, что очень странно, принимается только после обращения с претензией в УК и ее отказа отчитаться и принять меры по устранению нарушений.

Районная прокуратура

Обращаться с жалобой в прокуратуру имеет смысл только после того, как добиться положительного результата ни в ГЖИ, ни в РПН не удалось. Обратиться в прокуратуру целесообразно в случае откровенного нарушения законодательства (например, воровства денег для оплаты поставленных услуг ЖКХ.) Жалоба должна быть оформлена по правилам. Все бумаги, подтверждающие «хождение по мукам», прилагаются. Обращаться в областную прокуратуру (Московская область имеет отличную от других структуру), минуя районную, не стоит. Документы вернутся.

Жалоба в прокуратуре рассматривается в срок до 30 дней. В случае подтверждения нарушений прокурор готовит акт реагирования. Этот документ является основанием для привлечения виновных к ответственности.

Обращение в суд

Обращение в суд с жалобой, точнее уже с исковым заявлением, целесообразно в случаях, когда речь идет о возмещении материального ущерба, причиненного действиями (или бездействиями) управляющей организации. Например, в результате прорыва старых труб пострадала только что отремонтированная квартира.

Кроме того, возможно обращение в суд жильцов МКД, в случае если решения контролирующих организаций не выполняются.

Реформы многострадального ЖКХ направлены на улучшение содержания и эксплуатации МКД и микрорайонов. Среди сотрудников подразделений коммунальных служб больше добросовестных людей. Поэтому жалоба на какие-то недостатки для работников УК — не всегда угроза или наказание, а, порой своевременный сигнал, позволивший предотвратить более серьезную поломку.

Управляющие компании лицензируются государством, но некоторые из них продолжают игнорировать условия договоров с жильцами и некачественно исполнять обязанности перед ними. Разбираемся, к кому обращаться в случае, когда работа УК вас не устраивает

Фото: Global Look Press

Что писать?

В жалобе нужно изложить суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора на основании договора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с УК. По возможности добавьте пункты из этого документа, которые, на ваш взгляд, были нарушены, будь то некачественная уборка подъезда, отсутствие техника и диспетчера, плохая работа электрика или не сделанный вовремя перерасчет в квитанциях. Чем подробнее вы опишете ситуацию и ее последствия, включая неуважительное отношение сотрудников УК и моральный ущерб, тем больше шансов, что ваша жалоба будет одобрена. Вопрос — кем? Итак, кому будем жаловаться.

Руководителю управляющей компании

Возможно, достаточно будет достучаться до главы организации, сотрудники которой не справляются со своими обязанностями. Некоторые предпочитают сразу идти в госорганы, но все же стоит сначала обратиться к директору УК, которому важно избежать жалоб в вышестоящие инстанции. На вашей стороне закон «О защите прав потребителя», поэтому письменное заявление рассматривается как заявка о непредоставлении услуг заказчику. Составляйте жалобу в двух экземплярах и требуйте рассмотрения в течение десяти рабочих дней по закону (некоторые представители компаний утверждают, что она должна быть рассмотрена в течение 30 суток, но это неверно). Обязательно укажите данные для обратной связи — электронную почту, адрес или телефон, в зависимости от того, что удобнее. Вариантов развития событий три: вам ответят и проблему устранят, или ответят, но ситуация останется неизменной, или не ответят вовсе. В последних двух случаях пишите новое заявление на основании предыдущего, но нести его надо уже в другую инстанцию.

В государственную жилищную инспекцию

В ГЖИ есть смысл обращаться, если вопрос касается несоблюдения правил технического обслуживания: эксплуатации многоквартирного дома, подготовки к отопительному сезону, проведения собраний жильцов, на которых обсуждается работа УК. Сотрудники инспекции не заинтересованы в сокрытии некачественной работы управляющей компании, поэтому они, как правило, не тянут время и сразу приступают к проверке. По ее итогам, если подтвердится факт нарушений, руководитель УК будет привлечен к административной ответственности, ему выпишут штраф и заставят устранить недочеты. На решение вопросов директору установят определенный срок, и если проблема не исчезнет, то последуют новые штрафы и предписания. Найти контакты для обращения можно на сайте жилищной инспекции вашего города, туда вы можете отправить жалобу в письменном виде либо принести ее лично. Заявление в ГЖИ пишется по установленному образцу, к нему также необходимо приложить документы, подтверждающие ваше право проживания в квартире, о которой идет речь, и копию жалобы и ответа из УК. Сотрудник жилищной инспекции проверяет управляющую компанию не только на предмет указанной вами проблемы, но и по остальным критериям работы — в результате могут быть выявлены и другие нарушения.

В Роспотребнадзор

Если на ваши права как потребителя не обратил внимания директор управляющей компании, то можно жаловаться напрямую в Роспотребнадзор. Подойдут заявления, в которых указаны нарушения законодательства при составлении договоров с жильцами, сомнения в верности расчетов и недовольство необоснованным повышением тарифов. Роспотребнадзор рассматривает запросы на проверку бухгалтерской отчетности и жалобы на отказ УК давать вам сведения о сроках, качестве и объеме услуг. Если вопрос касается возврата денежных средств, то его могут решить только в Роспотребнадзоре, у ГЖИ нет таких полномочий. Важно отметить, что писать заявление вы можете только на основе уже полученного ответа из УК на ваше первое к ним обращение. Исключения составляют случаи, когда существует реальная угроза здоровью и жизни жильцов, а управляющая компания не реагирует и тратить время на ожидание вы не хотите.

В приемных или на сайте Роспотребнадзора можно узнать контакты вашего территориального отделения, в которое следует обращаться. Жалобу вы можете направить по электронной или обычной почте с уведомлением, отправить факсом или принести лично в подразделение. Формат заявления может быть любым, но обязательно укажите кому, от кого и почему вы его пишите: адреса, суть проблемы и подтверждающие документы. Представитель Роспотребнадзора может не рассматривать жалобу, если в ней не указаны ваши данные, подпись и адрес, а также если текст трудно разобрать, он содержит нецензурные выражения или дублируется с предыдущим аналогичным заявлением.

В прокуратуру

Прокуратура и суд — это крайние инстанции, обращаться в которые следует, если предыдущие шаги не помогли вам решить проблему: диспетчер УК по-прежнему не отвечает на звонки, а мусор из двора никто не вывозит. Если вы решили обращаться сразу в прокуратуру, минуя директора управляющей компании, ГЖИ и Роспотребнадзор, то ваша жалоба будет перенаправлена в одну из этих организаций. В прокуратуру можно писать, даже если вы получили ответ от двух предыдущих госорганизаций об исправлениях и перерасчетах, но на деле ничего не изменилось. Жалобу нужно подать в районную, а не областную прокуратуру: если обратитесь в последнюю, заявление все равно перенаправят в подразделение по вашему месту жительства. В прокуратуре его рассматривают в течение 30 дней и при наличии оснований составляют акт реагирования, по которому виновные будут наказаны. В этом случае управляющая организация будет обязана устранить неполадки в кратчайшие сроки, иначе ее закроют.

В суд

Обращаться в суд имеет смысл, если вам был нанесен ущерб из-за действия или бездействия управляющей компании. При этом подавать судебный иск вы можете даже в случае, когда сотрудники вышеуказанных организаций отреагировали на жалобу, проблемы исчезли, но ущерб не возместили. Например, лед во дворе посыпали песком вперемешку с реагентами, но ногу вы уже сломали, или сантехник все-таки пришел и устранил протечку, вот только стены и пол были залиты, а ремонт потребует денежных затрат. По закону иск рассматривают в течение двух месяцев.

Если сумма иска больше миллиона рублей, придется заплатить пошлину. Само заявление нужно подать не позднее трех лет с момента нарушения ваших прав. Кстати, иногда в суд выходят представители прокуратуры, они сами подготовят иск и примут участие в судебном заседании. К суду нужно подготовить доказательства нарушений (фото и видео, заключения экспертизы, письменные запросы и ответы, найти свидетелей и специалистов). Даже если судья рассмотрел дело и вынес решение не в вашу пользу, вы имеете право обжаловать его в течение двух месяцев в апелляционной (если вердикт не вступил в силу) или кассационной инстанции.