Договор дарения доли квартиры: специфика оформления сделки

Передача в дар недвижимости не считается редкостью и такая сделка является безвозмездной. Согласно закону, чтобы стать полноценным владельцем квадратных метров, необходимо принять дар и подтвердить это документально. Подобные правила касаются и ситуации, когда отдается доля квартиры.

Чтобы сделку считать совершенной, необходимо составить определенный договор дарения доли недвижимости, а делают это двумя методами: самостоятельно, обратившись в регистрирующий орган и при помощи нотариуса. Оба варианта допускаются законом и имеют свои преимущества и недостатки. Например, при нотариальном оформлении придется заплатить за услуги специалиста, но при этом человек снимает с себя многие заботы по проверке и оформлению. Чтобы не было никаких проблем в дальнейшем, важно составлять договор в письменной форме и подписывать его в присутствии нотариуса или представителей регистрационного органа.

Еще один важный нюанс, который стоит учитывать – даритель должен непременно иметь разрешение на это других владельцев квадратных метров. В этом правиле есть исключения и это супруги.

В договоре дарения нужно обязательно указать несколько важных деталей:

  • конкретную часть жилплощади, которая подлежит передаче в дар;
  • паспортные данные обеих сторон;
  • полный адрес квартиры, в том числе и адрес, и точную квадратуру.

Кроме этого, необходимо указать в обязательном порядке информацию о лицах, которые также имеют право проживать в квартире после того, как договор дарения доли будет оформлен. Стоит также учитывать, что в конкретных случаях возможно добавление других условий.

Договор дарения доли  обязательно нужно регистрировать в органе Федеральной службы госрегистрации, учитывая территориальную принадлежность. Обычно период между подписанием документов и его регистрацией составляет не больше месяца.

В регистрации отказывают редко, например, при возникновении обременений на квартиру, при отсутствии согласия со стороны супругов на сделку, при недостатке некоторых документов и при просрочке справок. В таком случае придется заменить необходимые бумаги. Если причина в обременении, то одаряемый не сможет получить документы на собственность, пока она не будет снята.

Прежде чем переходить к подписанию договора, нужно собрать определенный перечень документов:

  1. Заявление со стороны каждого участника;
  2. Оригинал и копия счета, подтверждающего оплату регистрации;
  3. Удостоверения личности участников и оригинал договора дарения (минимум 3 экземпляра);
  4. Если в сделке участвует представитель, то он должен представить документы, которые подтвердят его полномочия;
  5. В перечень документов для передачи доли недвижимости нужно включить свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги и долю отчуждения;
  6. Еще придется предоставить кадастровый паспорт и согласие мужа или жены, заверенное нотариально.

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие дополнительные документы, поэтому лучше предварительно проконсультироваться в Регистрационной палате со специалистом.

После того как документы были собраны, происходит составление договора с учетом указанных данных и различных нюансов. В обязательном порядке нужно заверять и регистрировать договор, поскольку без этого он будет признан недействительным. Еще придется оплатить госпошлину, которая составляет примерно 2019 рублей. Регистратор предлагает два заявления, проверенные и подписанные обеими сторонами. После этого участники получают расписки, в которых будет указана дата получения удостоверения о праве собственности. Регистрировать договор специалист будет не дольше недели.

В соответствии с налоговым кодексом РФ дарение доли жилплощади облагается налогом, который составляет 13% от стоимости, определяемой БТИ. Есть группа людей, которые освобождаются от налогообложения: супруг/супруга и близкие родственники. Важно будет представить документы, подтверждающие факт родства.

Главный плюс оформления у нотариуса заключается в 100% законности и юридической грамотности документов. Даритель может не сомневаться, что будут учтены права обеих сторон.

Еще одно преимущество дарения через нотариальную контору заключается в том, что договор будет оформлен правильно и его обязательно примут на регистрацию в Росреестр без каких-либо замечаний. Кроме этого, даритель сможет получить консультацию по поводу содержания документов и внесения дополнительных пунктов в него.

Если человек решил заверять сделку у юриста, то можно не бояться, что в будущем возникнут споры со стороны наследников и других родственников. Нотариус будет выступать при заключении сделки третьей стороной, которая подтверждает, что сделка проходит по согласию обеих сторон и без принуждения.

Теперь поговорим о возможных минусах, когда доля дарения недвижимости в дар, передается по удостоверению, не оформленному у нотариуса. В таком случае существует риск, что в будущем дарственная на долю недвижимости может быть оспорена. К тому же не имея юридической базы невозможно учесть все возможные тонкости и нюансы подобных видов соглашений.

Доля квартиры передается на взаимном согласии обеих сторон, поэтому получатель может отказаться от получения имущества, не объясняя свое решение. Сделка является безвозмездной, то есть одаряемый гражданин не должен совершать каких-либо ответных действий. Если сравнивать ее с получением недвижимости по завещанию, то такую сделку не так просто отметить. Есть еще одно значимое преимущество, согласно которому квартира передается в дар, как безусловная сделка, то есть даритель не имеет права передавать ее на каких-либо условиях.

Если произошла скоропостижная смерть одаряемого человека, то есть он не успел получить имущество, тогда право на него получают наследники, если иное не было оговорено специальным пунктом. Расторгнуть или аннулировать договор по закону даритель может только в редких случаях, которые предусмотрены законодательством, например, если получатель угрожал жизни дарителю или кому-то из членов его семьи, произошла смерть дарителя по вине одаряемого или же он находился в недееспособном состоянии. Отмена сделки проводится в суде и имущество снова переходит к первоначальному владельцу без компенсации с обеих сторон.

Следует рассмотреть ситуацию, когда дарение доли производится близкому родственнику. В таком случае сделка считается выгодной, поскольку ни одной из сторон не нужно будет выплачивать налог. Важно упомянуть, какие именно родственники по закону считаются близкими, так сюда входят супруги, дети, родители, бабушки/дедушки и братья/сестры. Процесс оформления ничем не отличается от выше описанной схемы.

Если доля недвижимости предназначена для несовершеннолетнего ребенка, то нужно учитывать некоторые дополнительные нюансы.  В таком случае оформлять все будет его представитель, данные которого непременно указываются при подписании.

Несмотря на то что представитель ставит везде свои подписи, он не имеет права совершать с недвижимостью каких-либо действий, которые будут противоречить интересам несовершеннолетнего ребенка.

Следующая ситуация, которую стоит рассмотреть – дарение доли по доверенности. Бывают случаи когда по определенным причинам владелец имущества не может самостоятельно заниматься оформлением сделки дарения, но он вправе составить доверенность на другого человека, который будет поверенным, например, это может быть родственник или риелтор.

Оформляется доверенность у нотариуса и в ней должен быть указан предмет дара, и вписан одаряемый. Доверенное лицо совершает все основные этапы процедуры по удостоверению.

Мы представили вашему вниманию основную информацию, которая касается нюансов оформления сделки по дарению квартиры. Чтобы избежать дополнительных проблем, рекомендуется обращаться к нотариусу.

Передать часть квартиры в собственность другому человеку можно несколькими путями. Результатом процедуры в любом случае будет юридическое отчуждение квартиры, то есть отказ от прав на распоряжение ею и предоставление другому лицу права поступать с этой недвижимостью в соответствии с его потребностями и желаниями. Как оформить дарение части или доли квартиры правильно, чтобы впоследствии это решение не принесло проблем владельцу недвижимости? 

Отказ от собственности в пользу другого лица может быть оформлен как разного вида сделки или формы передачи имущества в собственность:

  • продажа, которая обуславливает получение материального вознаграждения:
  • передача в наследство при наличии оснований для наследования;
  • отчуждение по завещательному праву путем указания получателя недвижимости в завещании;
  • акт дарения, который не может быть обусловлен дополнительными требованиями со стороны дарителя (ч. 1 ст. 572. ГК РФ). 

Все эти механизмы работают с разной эффективностью, каждый из них рассматривается в применении к определенным ситуациям, но самые большие сложности возникают, когда недвижимость по разным причинам не является исключительной собственностью самого продавца, дарителя, завещателя. 

Проблемы с отчуждением квартиры — обременение и выделение доли для дарения

Объекты недвижимости, в определении собственности или в установлении прав на отчуждение которых есть препятствия, могут стать источником трудностей, поэтому их принято относить к категории проблемных. Что такое проблемные квартиры, какие условия или обременения являются признаками попадания в эту категорию — предмет особого разговора. Но один признак мы рассматриваем здесь — это ситуация, когда недвижимость является собственностью нескольких лиц. 

Дарение — это отчуждение собственности, которое не предполагает дополнительных условий, кроме одного — права дарителя установить время вступления этого договора в силу. Если такое условие имеется, то договор должен быть зарегистрирован, как того требует ч.2 ст. 574 ГК РФ. 

Запомните! При отсутствии госрегистрации такого отсроченного договора он не вступит в силу, станет ничтожным. 

Оформление дарственной на часть квартиры — дарение доли 

Для дарения квартиры, в которой дарителю принадлежит лишь часть общей площади, потребуется пройти достаточно сложную процедуру, позволяющую установить определенную долю дарителя в недвижимости. 

Выделение доли в квартире — обязательное условие для дарения ее части, поскольку передача от старого собственнику новому не может распространяться на имущество “неопределенное”, для которого не установлены границы, области прав и оценочная стоимость. 

Для оформления договора дарения части или доли в квартире потребуется доказать право дарителя на долю, установить эту долю, если ранее не была выделена. Договор дарения содержит подробное описание объекта дарения — то есть упомянутой доли, поэтому заняться ее выделением придется сразу. 

При дарении близкому родственнику от одаряемого не требуется уплата налогов, а вот стороннее лицо при получении подарка должно будет уплатить налог в размере 13 % от стоимости недвижимости.

Важно! К дарению прибегают в случаях, когда на долю могут претендовать другие владельцы частей имущества. Их приоритетное право на выкуп доли в данном случае не работает. Кроме того, договор дарения вступает в силу сразу же, а не после регистрации собственности одаряемым. Но от необходимости получить согласие на дарение от других родственников все это не освобождает! 

Из положений о согласии других собственников есть исключения, о которых мы расскажем в отдельной статье. 

Но этот пункт имеет и вторую сторону — следует с большой осторожностью оформлять дарственную на квартиру, потому что выставлять дополнительные условия, например, право проживания дарителя в квартире — нельзя.

Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является переход права собственности на то или иное имущество. Но даже обычная купля-продажа, как известно, тоже обладает названным свойством: она опосредует переход собственности. Чем же отличается дарение?

Прежде всего, характерной чертой этого договора является его безвозмездность, т.е. имущество передается совершенно бесплатно. Кроме того, не допускается включение в условия договора каких-либо обязывающих одаряемого положений.

Например, порой при дарении в договоре прописывают, что квартира перейдет к одаряемому после смерти дарителя (т.е. лица, осуществляющего дарения). Это неверно, поскольку в таких случаях речь идет уже о других отношениях, которые можно урегулировать посредством завещания.

Для признания сделки дарения действительной необходимо соблюдение ряда условий, которые устанавливаются на уровне законодательства. Речь идет о некоторых ограничениях:

  • во-первых, не допускается производить дарение от имени малолетнего (т.е. ребенка до 14 лет) или же недееспособного;
  • во-вторых, существуют определенные запреты в отношении некоторых лиц. Так, не могут вступать в отношения по дарению государственные служащие.

Часто дарение в качестве объекта имеет квартиру или ее долю. При оформлении договора в таком случае важно:

  • четко указать какую долю в какой именно квартире дарят. Необходимы данные о площади доли квартиры, о ее расположении, а также сведения, включающие в себя полный адрес;
  • включить в договор сведения обо всех лицах, которые в квартире прописаны и вправе остаться там и после дарения.

Необходимые документы

Договор дарения доли квартиры должен быть обязательно зарегистрирован в управлении Федеральной службы регистрации по месту нахождения квартиры. В данный компетентный орган должны быть представлены следующие документы:
1) Подлинник договора дарения доли квартиры в количестве, соответствующем числу сторон, а также еще один экземпляр, который будет храниться в регистрирующем органе;

2) Заявление, которое заполняется сторонами, то есть дарителем и одаряемым или уполномоченными ими лицами. Данное заявление не составляется в произвольной форме: непосредственно при обращении в управление будет выдан бланк заявления;

3) Оригинал и копия документа, подтверждающего уплату государственной пошлины. Дело в том, что регистрация представляет собой административную процедуру, которую проводят государственные органы в интересах физических лиц и на основании их волеизъявления;

4) Оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность сторон (дарителя и одаряемого). В том случае, если в качестве стороны выступает представитель, то необходимо представить следующие документы:

  • свидетельство об усыновлении для усыновителей;
  • удостоверение опекуна или попечителя граждан, признанных в установленной законом порядке ограниченно дееспособными или недееспособными, а равно несовершеннолетних граждан;
  • доверенность, в которой должен быть указан и одаряемый, и предмет дарения. При отсутствии этих обязательных сведений лицо, действующее по доверенности, считается не имеющимся полномочий.

Нельзя забывать, что законодательством установлен запрет дарения законными представителями имущества малолетних и недееспособных граждан.

5) Оригинал и копия правоустанавливающего документа, то есть правового акта, который подтверждает право собственности дарителя в отношении доли квартиры. Таким документом, если даритель, к примеру, ранее приобрел права собственности в результате заключения договора купли-продажи, может выступать сам оригинал договора купли-продажи, а также свидетельство, выданное ему компетентными государственными органами;

6) Оригинал и копия выписки из домовой книги по адресу квартиру, доля в которой отчуждается по договору дарения;

7) Кадастровый паспорт и экспликация к паспорту жилого помещения (необходим как оригинал документа, так и его копия, заверенная органом, что выдал указанные документы);

8) Заверенное нотариально согласие супруга (супруги) в отношении договора дарения доли квартиры. Этот документ предоставляется в том случае, если жилое помещение, доля которого отчуждается по договору, находится в общей совместной собственности супругов.

Порядок оформления договора

Оформление договора, в соответствии с которым происходит дарение доли квартиры, предполагает:

  • сбор всех вышеуказанных документов;
  • соблюдение названных в самом начале условий (т.е. указание всех необходимых сведений);
  • наконец, непосредственно государственную регистрацию договора. Она осуществляется при четком выполнении первых двух пунктов.

Договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему


Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетнее лицо, то имеются определенные особенности. Прежде чем перейти к их рассмотрению, отметим то общее, что есть между договором дарения как родовым понятием и договор дарения несовершеннолетнему лица как разновидностью:

  • форма договора: обязательно должна быть соблюдена письменная форма;
  • условия: из текста должно быть ясно, доля в каком жилом помещении отчуждается и каков ее размер;
  • требование о государственной регистрации;
  • пакет документов, который подается в регистрирующий орган;
  • если по договору дарения передается доля в квартире, находящейся в общей совместной собственности нескольких лиц, то в обязательно порядке согласие всех лиц должно быть подтверждено нотариально.

Особенности:

  • подписывается договор не самим несовершеннолетним лицом, а его представителем;
  • в самом договоре должно быть особо указано, кто выступает в качестве представителя одаряемого несовершеннолетнего лица, то есть ФИО, паспортные данные, место проживания или регистрации;
  • иногда можно встретиться с утверждением, что договор дарения несовершеннолетнему должен быть удостоверен нотариально, но подобно заявление не соответствует действительности.

Нужно понимать, что тот факт, что расписывается в договоре законный представитель, не означает, что он и выступает в качестве стороны договора. Одаряемым так и остается лицо, не достигшее возраста 18 лет.

Причем представитель не может совершать с этим имуществом никакие действия, которые противоречили бы интересам ребенка, то есть не могут отчуждать долю квартиры, дарить ее, заключить договор залога в отношении этой доли и другие подобные действия.

Нужно ли платить налоги?

Разрешает данный вопрос такой нормативно-правовой акт, как Налоговый кодекс Российской Федерации. Если говорить конкретнее, то при разрешении указанного вопроса нужно руководствоваться пунктом 181 статьи 217.

Общее правило таково: налоговая льгота (то есть освобождение от уплаты налогов) предусмотрено для доходов в натуральной и денежной форме, которые получаются физическими лицами в результате дарения, за исключением дарения:

  • недвижимого имущества;
  • акций, долей, паев в юридических лицах;
  • транспортных средств.

Таким образом, получается, что поскольку в рассматриваемом случае предметом договора является доля квартиры, то есть часть недвижимого имущества, что уплачивать налоги будет необходимо. Размер налога составляет 13%. Но как определяется сумма, с которой будет рассчитан налог?

В налоговый орган предоставляется или справка из БТИ, или заключение организации-оценщика о рыночной стоимости доли квартиры. Какую справку предоставлять, выбирает сам лицо. Конечно, разумно выбрать ту, где сумма будет меньше, поскольку именно она является налоговой базой.

Вместе с тем, утверждение о необходимости уплаты налогов при дарении недвижимого имущества справедливо наполовину, потому что законодатель и в данном случае предусмотрел исключения. Так, если даритель и одаряемый – это члены семьи или (и) близкие родственники, то согласно абзацу 2 пункта 181 статьи 217 Налогового кодекса, платить налог не нужно.

В силу сказанного крайне важен вопрос: а кто относится к членам семьи, близким родственникам и какой правовой акт устанавливает круг этих лиц? Таким актом является Семейный кодекс Российской Федерации. К близким родственникам он относит:

  • супругов;
  • родителей и детей (сюда относятся также усыновители и усыновленные);
  • дедушек, бабушек и внуков;
  • братьев и сестер (полнородных и неполнородных), то есть имеющих общего отца или мать.